Живи, общайся, управляй!
Навигация

Как перевести помещение из жилого в нежилое? Порядок, действующий в 2019 году

Цель перевода помещения в нежилое

Кофейня, пекарня, пиццерия, салон красоты, аптека, офис или магазин детской одежды - вариантов бизнеса, повсеместно занимающего первые (и не только) этажи многоэтажек, очень много. И если это продуктовый магазин, где продают алкоголь, жители дома не всегда рады соседству.

Открыть какой-либо бизнес в многоквартирном доме можно только в помещении, которое имеет статус нежилого. В обычной квартире сделать это не получится.

Недавно Федеральным законом № 59-ФЗ "О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" запретили располагать в жилых помещениях хостелы (домашние гостиницы). Правда действовать это правило начнет только с 1 октября 2019 года. А запретили по той же причине - слишком много жалоб от жителей.

Препятствия для перевода жилого в нежилое

С 9 июня 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.05.2019 № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", который усложнил процедуру изменения статуса помещения в МКД. Теперь, чтобы перевести помещение из жилого в нежилое, нужно будет приложить больше усилий, а воспрепятствовать этому могут:

  • соседи из примыкающих квартир;

Необходимо получить письменное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к вашему помещению. Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.


  • соседи по подъезду;

Необходимо собрать кворум более 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в подъезде. Более 50% голосов собственников от принявших участие в голосовании должны быть «за» перевод помещения в нежилое.


  • соседи из всего дома, если в доме несколько подъездов;

Необходимо собрать кворум более 50% от общего количества голосов собственников, в том числе более 2/3 голосов собственников помещений в подъезде, в котором планируется перевод помещения в нежилое.

Большинством голосов из голосов собственников помещений в доме, принявших участие в голосовании, а также большинством голосов из голосов собственников помещений в подъезде принимается решение о переводе помещения в нежилое.


Это, скажем так, новые препятствия. А старые как действовали раньше, так и сейчас действуют. Это невозможность сделать отдельный вход, обременение правами третьих лиц, постоянное проживание кого-либо в этом помещении, неподходящий этаж. Также нельзя перевести помещение в статус нежилого, если оно находится в наемном доме, или если ваша цель - вести в помещении религиозную деятельность.


Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц...

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности не допускается.


Из нового добавилось требование об исключении доступа в нежилое помещение с лестничной площадки или из тамбура, которыми пользуются соседи из жилых квартир.


...В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям...


Не стоит забывать о том, что после перевода помещения также должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Все приведенные требования содержатся в статьях 22 и 23 ЖК РФ.

Также при переводе помещения из жилого в нежилое можно столкнуться с ограничениями со стороны градостроительного законодательства.

Поэтому чтобы не потратить время и деньги на оформление будущего бизнеса напрасно, советуем проконсультироваться у юриста. Он подскажет, имеет ли смысл затея с переводом помещения из жилого в нежилое в вашей конкретной ситуации.

Если нужна реконструкция

Если для организации отдельного входа в помещение потребуется реконструкция, сопряженная с уменьшением размера общего имущества жителей дома, придется получать 100% голосов “за” на общем собрании собственников.

Это требование установлено частью 2 статьи 40 ЖК РФ:


Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.


И частью 3 статьи 36 ЖК РФ:


Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.


Если реконструкция не требуется

Если реконструкция для перевода помещения в нежилое в вашем случае не нужна (например, если отдельный вход в помещение с улицы уже был сделан и перепланировка узаконена), то получать 100% согласие всех жильцов дома не нужно.

Действуют те правила, которые мы перечислили ранее, когда говорили о препятствиях на пути к переводу в нежилое помещение. Чтобы было понятней, повторим и разберем их подробно.

Собрание по вопросу перевода помещения в статус нежилого будет правомочно, если на него придут / примут участие заочно:

  • собственники помещений в вашем доме, обладающие более чем 50% голосов от общего количества;

и при этом

  • собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение, у которых в сумме более ⅔ голосов от общего количества голосов таких собственников.

Если в вашем доме всего один подъезд - все упрощается. Явиться на собрание должны собственники, у которых в сумме более ⅔ голосов, тогда собрание будет иметь кворум.


Напоминаем, что у каждого собственника количество голосов на общем собрании пропорционально площади помещения, которым он владеет.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Часть 1 статьи 37 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.


Чтобы решение о переводе помещения в статус нежилого было официально принято, голосов “за” должно быть:

  • большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники;

и при этом

  • большинство (т. е. хотя бы 51%) из тех, которыми обладают присутствующие на собрании собственники помещений в подъезде, где расположено рассматриваемое на собрании помещение.

Даже если на собрании принято положительное решение - это еще не все.

Собственники всех примыкающих помещений должны дать письменное согласие на перевод вашего помещения в статус нежилого. Такие согласия составляются в свободной форме, но в ЖК РФ есть требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в этих документах:

  • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,

  • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица - собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению,

  • паспортные данные собственника указанного помещения,

  • номер принадлежащего собственнику указанного помещения,

  • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

Готовим необходимые документы

Понадобятся:

  • заявление о переводе помещения;

  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

  • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Куда подать документы на перевод помещения в нежилое

Подать собранные документы нужно в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения. Это может быть, например, департамент городского имущества. Также можно подать документы через МФЦ.

Чтобы узнать, куда подавать заявление о переводе жилого помещения в нежилое, обратитесь в местный орган самоуправления - городскую или районную администрацию.

Через 45 дней по закону должны принять решение: перевести помещение из жилого в нежилое либо отказать в таком переводе. Если подаете документы в МФЦ, к 45 дням надо прибавить срок, в который документы будут переданы в департамент имущества. В течение 3 рабочих дней с момента принятия решения вам будет направлен документ, подтверждающий решение. Получить его можно в МФЦ, если документы вы подавали там. А можно заранее при подаче указать способ получения. Собственников примыкающих помещений также проинформируют о принятом решении.

Если нужно делать перепланировку

Если в документе-решении будет указано, что для перевода помещения в нежилое вам необходимо делать перепланировку или переустройство, то придется заняться этим вопросом - иначе изменить статус помещения не получится. Как осуществить перепланировку и сделать все законно, вы можете прочитать в нашей статье.



Комментарии

Добавить комментарий

Виктор
все в одну корзинку , а смысл такой если вы хотите организовать как-то свою пенсию и открыть небольшой бизнес , то учтите вас будут доить мелкое и крупное чиновничик и не только

Смотрите так же