Живи, общайся, управляй!
Навигация

Как узаконить перепланировку квартиры?

Что считать перепланировкой, а что нет?

На этот вопрос отвечает жилищный кодекс России, в котором даны определения перепланировке и переустройству. 

ЖК РФ Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме:


1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.


Таким образом,

  • если вы хотите сломать перегородки или возвести новые стены - это перепланировка;
  • если хотите заменить газовую плиту на электрическую - это переустройство;
  • если надо просто переклеить обои или заменить старую сантехнику на новую без изменения ее местоположения - переделывать техпаспорт квартиры не потребуется, а значит, это не переустройство и не перепланировка.

Если у вас намечен небольшой косметический ремонт, его ни с кем согласовывать не надо. Следует, однако, учитывать время его проведения, чтобы не получать потом претензии от соседей по поводу шума. Если же предстоит провести перепланировку и (или) переустройство, приготовьтесь повозиться с получением на это разрешения. Переустройство согласовывают так же, как и перепланировку, поэтому далее для краткости будет говорить только о последней.


Законодательство (4 глава в жилищном кодексе) требует согласовывать перепланировки с органами местного самоуправления, чтобы ремонтом вы не навредили себе и соседям. А такое вполне возможно: по незнанию и неопытности.

Конкретные виды работ, относящиеся к перепланировке и переустройству, можно посмотреть в Постановлении от 27.09.2003 N 170 Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.


Порядок согласования перепланировки в Москве подробно описан на портале mos.ru. Наша статья описывает общий порядок для жителей всех регионов страны.

Что можно менять, а что нельзя?

Не всякая перепланировка имеет право на существование.


Так, например, нельзя просто взять и снести несущую стену. Сами понимаете, почему. Нельзя перенести кухню на место жилой комнаты так, что она будет находиться над жилой комнатой соседей снизу. Есть еще целый ряд “нельзя”, закрепленный в нормативной документации.


Ориентироваться нужно на требования этих документов:

  • Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”;
  • СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные;
  • СП 55.1330.2016 Дома жилые одноквартирные;
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях";
  • ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации;
  • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003;
  • СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;
  • СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;
  • Полы. Свод правил (в развитие СНиП 2.03.13-88 "Полы" и СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия");
  • СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003;
  • СП 16.13330.2017 "Стальные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-23-81";
  • СП 20.13330.2016 Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85;
  • СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87;
  • ВСН 61-89(р) Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования;
  • ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
  • СП 51.13330.2011 Защита от шума. Актуализированная редакция СНиП 23-03-2003.

А для москвичей дополнительно:

  • Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
  • Московские государственные строительные нормы 3.01-01 Жилые здания.

Конечно, когда пойдете получать разрешение, комиссия проанализирует ваш проект на соответствие нормам. Но спокойнее, когда заранее знаешь, что все по правилам.

Обратитесь в специализированную организацию - вам оформят проект перепланировки, проверят его на соответствие и помогут согласовать.

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

  • Собираем документы

Точно понадобятся:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление о перепланировке;
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Могут понадобиться:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) - в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя - если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения - если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам - она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском - в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор - все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

  • Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

  • Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

Выполняем ремонт

Когда заветная бумага с разрешением получена, пора приступать к исполнению. Теперь вы обязаны уложиться в назначенные сроки, а также сделать все точно в соответствии с утвержденным проектом. Иначе возникнут проблемы и перепланировку не примут.

Регистрируем изменения

После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.

Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).

Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.

Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.

Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.

Общее имущество: нюансы

Бывают ситуации, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома. Это, например, расширение квартиры за счет тамбура, расширение балкона (да, да, балконные плиты тоже относятся к общему имуществу).

Если у вас подобный случай, и перепланировка сопряжена с присоединением части общего имущества, нужно предварительно получить согласие у всех собственников. Для этого проведите общее собрание.


Что относят к общему имуществу, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006.

Необходимость 100% голосов “за” перепланировку, уменьшающую размер общего имущества, зафиксирована 40 статьей ЖК РФ.


Соответственно, когда будете согласовывать перепланировку, в отдел архитектуры вашей администрации помимо стандартных документов приложите:

  • протокол решения общего собрания;
  • реестр собственников помещений в многоквартирном доме;
  • извещение о проведении общего собрания;
  • реестр вручения собственникам извещений о проведении собрания;
  • список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствовавших на общем собрании;
  • доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, присутствовавших на общем собрании;
  • решения собственников помещений в многоквартирном доме в случае проведения общего собрания в форме очно-заочного или заочного голосования.

Также при приемке перепланировки должен будет присутствовать представитель УК (управляющей компании) или председатель ТСЖ (товарищества собственников жилья), в зависимости от способа управления домом.

Если не согласовывать перепланировку

Это грозит различными сложностями.

  • Соседи, узнавшие о вашей перепланировке, могут пожаловаться в жилищную инспекцию или в орган, осуществляющий согласование перепланировки (в администрацию города или района). Тогда вас ждет проверка, а за ней штраф и требование переделать все, как в техпаспорте. Если не выполнить этого, квартиру могут изъять и продать на торгах. Можно подать иск в суд с просьбой узаконить планировку, которая не нарушает требований законодательства. Подробно об этом читайте ниже.
  • Представители жилищной инспекции могут прийти с проверкой по личной инициативе. Последует штраф и предписание: вернуть все в прежнее состояние.
  • Если решите продавать квартиру, можете столкнуться с грамотными покупателями, которые, узнав о незаконной перепланировке, откажутся от сделки.

Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?

Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться - просто смиритесь.

Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.

После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения - об этом мы писали выше.

Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.


Комментарии

Добавить комментарий

Смотрите так же

ЖИВУ.РФ (jivu.ru) использует файлы cookie для работы и совершенствования сервиса ЖИВУ.РФ. Подробнее об этом можно узнать на странице информации о файлах cookie. Нажимая «OK» или продолжая использовать наш сайт, вы соглашаетесь, что мы можем разместить файлы cookie. Мы используем файлы cookie для аналитики и авторизации. Продолжая использовать сайт, вы подтверждаете, что согласны с Политикой использования файлов cookie.